これで確認！任意売却の流れと大まかなスケジュール　その２

「任意売却について、どういうものかは分かった」
「だけど、いざ任意売却となったら、どうなるのだろうか。」

今後の生活がどう変わっていくのか？
その過程で何がおこるのか？

引越しはいつするのか？
時間に追われてあわててバタバタしたりしないか？　
　　　　　　　　　　　　　　　　

この手続きに何か用意するもの、やることはあるか？
今後の支払いはどうなるのか？　

などなど、不安に思う事や分からない事も多いですよね。

かといって、気軽に誰かに相談できるものでもありません。

あなたの周りだけでみれば、同じような経験をされている方は、ほとんどいらっしゃらないでしょう。

あなたが、不動産会社にご相談をはじめてから、全てを整理して新たな生活をスタートさせるまでの一連の流れを、まとめてみました。

１．　あなたからのアクション

２．　ご相談先の決定

３．　マイホームの査定

４．　あなたの状況からみた最善策の判断

５．　任意売却の手続きを開始

６．　債権者から任意売却の許可を得る交渉・調整

７．　販売活動を開始

８．　購入者決定／あなたの新しい住まいへの引越し

９．　引き渡し／売買代金決済【任売売却の完了】

１０.　残債務・返済の見通し確定

１１.　再建にむけての新生活がスタート

ひとつひとつの流れの中で、一体どんなことが起こるのか、ということも詳しく見ていきたいと思います。

今回は、３．マイホームの査定　からお話しさせていただきます。

通常は、依頼したパートナー会社が、無料で査定を行います。

あなたのご自宅に訪問し、状態の確認を行うとともに、近隣物件の相場や過去の取引事例などもふまえて、価格査定をします。

ただし、あなたとパートナー会社との間で、好き勝手に価格を決められるというわけではありません。

のちに債権者側に「任意売却をしたい」、という申し出をするときに、債権者側は、あなたが依頼したパートナー会社に、販売価格についてもアドバイスを求めることになります。

この段階では、あなたのマイホームが売却できたとして、そのあと残債がいくら残るのかを知るため、銀行から「住宅ローン残高証明書」を取り寄せるように、と言われることもあるでしょう。

そのあたりは、パートナー会社からあなたに、前もって案内をするはずです。

あなたの返済状況や、そのほかのお支払い状況、残債額やその後の新生活イメージを含めて、パートナー会社はあなたと打ち合わせをします。

あなたが一番大切にしたいこと、一番避けたいことやお心にかかることなどをしっかり伺いながら、あなたと一緒に最善の方法を考えていきます。

ここで、あなたが選ぶパートナー会社の、経験や実績の差が出るでしょう。
（強引にすすめてきたり、あなたの話を聞かないような会社は論外です。）

そして、あなたが最善策に納得して、前に進むことを決めたら、そのパートナー会社との間で、"媒介契約＂を交わします。（ここで契約の費用などは必要ありません）

※媒介契約とは、あなたの不動産を任意売却で販売することをパートナー会社に依頼する契約です。

"媒介契約"をもって、今後はパートナー会社が、あなたの代理として、債権者との交渉や調整、販売活動なども含めて、おこなっていくことになります。

こではじめて、債権者側に「任意売却」の申し出をします。

あくまで通常の売却とは違い、債権者側に売却のハードルを下げてもらう代わりに、債権者側の意見も取り入れなければなりません。

販売する価格や期間、引越しや税金滞納分その他、どこまでの費用を、売却した代金から控除してもらえるか、などを交渉・調整して決定します。

債権者側としても売却したその時に、１円でも多く返済分として回収したい、という思いがあります。

そのため、なんでもかんでも費用として認めてはくれないでしょう。

しかし、あなただって、これから新たな生活をスタートさせるのです。

任意売却が終わった後に、税金の支払いが残ってしまったり、引越し費用が持ち出しになってしまうことで、手元の資金があまりにも少なくなってしまっては、何かあった時どうしよう...などと、不安に思われますよね。

環境の変化から、「子どもの具合が悪くなって、病院に行きたい」

もうそろそろ寿命ではあったが、「よりによって、新しい家に引越ししてスグに、冷蔵庫が壊れてしまった」

予期せぬことが起こって、「手元に全く資金がない」では、あなただって困ってしまうかもしれません。

ここの交渉・調整が、有利に進められるかは、あなたのパートナー会社の腕の見せどころと言えるでしょう。

それから、あなたのマイホームを担保とする、債権者全員から許可をもらわなければ、任意売却をすることは出来ません。

ひとりでも許可しないという事になれば、任意売却をあきらめて、競売にかけられるしかない、というとても重要な交渉になります。

ここはどうしても、パートナー会社の経験値の差が出てしまう、と言わざるを得ません。

次回は、いよいよ、販売活動を開始するところから詳しく見ていきたいと思います。