任意売却で売れなかったら...その時はどうなる⁉　第１話

競売になるかならないか、あなたにとって大きな分かれ道となる「任意売却」ですが、いざやると決めても、トントン拍子にうまくいかないこともあります。

今回は、任意売却が認められないために売れなかったなど、そもそも任意売却ができないのではなく、任意売却を試みているにもかかわらず、売れなかったらどうなるのか、という事をお話ししていきます。

あなたが、「任意売却をしたい」と選択をしたところで、必ずしも任意売却ができるというワケではありません。

なぜ任意売却ができないのか、その原因として考えられる理由は、あとで詳しくお話ししていきますが、ここでは、競売になってしまった時、どのような流れであなたに何がおこるのか、時間の経過とともに一覧にまとめて見ていきましょう。

住宅ローンの滞納から競売開始、そしてご自宅の引渡しまでは、おおよそ、この一覧表のような流れになります。

表の右側には、競売の流れに対応して、任意売却のご相談がいつまでが可能なのかを示しておきました。

大事なポイントをご説明します　ー　③の「期限の利益の喪失」・代位弁済とは　

期限の利益の喪失とは、あなたは、今、住宅ローンを月々決められた金額で支払っていると思いますが、ある時期から、この住宅ローンの分割払いの権利を失い、金融機関（銀行など）から一括での返済を求められるということです。

一括での返済ができなければ、あなたが住宅ローンを組んだ時に、あなたの保証人になっている保証会社が、代わりに金融機関（銀行など）に一括返済をします。

そして、あなたが返済をおこなっていく相手は、金融機関から保証会社へと変わります。

あなたの代わりに一括返済をしたのですから、そのお金を返して下さい、となるワケです。

これが、期限の利益の喪失と保証会社の代位弁済です。

さて、ここから事情が変わってきます。

保証会社へ変わった時からも、返済が遅れている時にかかる、遅延損害金がかかっているのです。

もちろん、それまでの金融機関への返済にも、遅延損害金はかかっていますが、それまでは、月々の返済額に対してかかっていましたので、そんなに大きな損害金額ではないでしょう。

しかし、あなたが今まで金融機関と約束をしていた、毎月いくらずつ返済するという条件は、この保証会社へは引き継がれません。

したがって、住宅ローン返済の相手が保証会社へ移ってから、今度は、保証会社から一括返済を求められます。

そして、期日までに払えなければ、ローン残金の全額に対して、遅延損害金がかかってくることになります。

実際の数字で見てみましょう。

実際の住宅ローン遅延損害金は、年１４％～年１４.６％のところが多いです。

「ローン残債２０００万円×遅延損害金１４.６％÷３６５日」　この計算で、一日にかかる遅延損額金が算出できます。

一日になんと...

８０００円もの損害金を取られてしますのです。

１ヶ月でおおよそ、２４０,０００円。

売却が１ヶ月先になるだけでも、ものすごい遅延損害金を取られるのが分かりますよね。

月数万円に対してかかるのと、まだ住宅ローン残債が数千万円あるならば、その全額に対してかかるのとでは、かなりの差になるでしょう。

この遅延損害金も、もちろん今後あなたが払わなければならないものですから、任意売却にしても、競売にしても、とにかく売却をして返済しなければ、毎月どんどん増え続けていってしまいます。

あなたは、そのこともしっかりと頭に入れておく必要があります。

保証会社の競売申し立てと任意売却

保証会社が代位弁済をしてからは、あなたが「任意売却をしたい」という意思を示さない限り、競売への一直線の流れを止めることはできません。

しかし、流れを止めると言いましたが、任意売却が完了するまで、いつまでも待ってくれるワケではありません。

そのあたりは、保証会社の判断となり、少しだけ猶予をくれる会社もありますが、競売までに間に合えば任意売却してもいいよ、というスタンスの会社も少なくありません。

後者の場合は、任意売却ができなかったから、そこから改めて競売に移っていくといった、区切りがあるわけではなく、保証会社によって競売の手続きが進められていく中で、任意売却を試みるということになります。

いずれにしても、保証会社から競売の申し立てをされてしまえば、もう一括返済ができない限りは、この流れを止めることはできません。

あくまで、任意売却というのは、「⑫の開札日までに、間に合えばできる」ということです。

ただ、実際には、⑪の期間入札開始前日までに、ローン残金の返済ができるのであれば、任意売却を認める、という保証会社が多いです。

「早めの相談を」と申し上げているのは、この開札日までの期間が長いほど、任意売却ができる期間が長くなり、あなたにとって、有利な任意売却を試みることができるからです。

今回は、競売の流れと任意売却の時期について、見てみました。

次回は、競売になってしまった場合に、競売でも売れないコトはあるのか？についてお話しししたいと思います。