住宅ローン返済中に離婚...　売る？それとも住み続ける？　その２

人生の一大イベントである結婚を機に、３５年ローンを組んでマイホームを購入。

子どもも生まれて家族も増え、これからもっとお金もかかるようになってくる。

結婚をすれば、独身時代にひとりで生活していた時とは違い、夫として...妻として...そして親として、精神的にも金銭的にも"責任"が生まれてくるでしょう。

夫婦でともに手を取り合って、協力していかなければ...


そうと分かってはいても、やはり人と人ですから、ずべてが思うようにいくものではありません。

離婚理由としてよく挙げられる、性格の不一致や価値観の違い、ＤＶ（家庭内暴力）。

こういったところは、家計を一緒に生活をしてみなければ、分からないことも多いでしょう。


今回は、やむを得ず離婚となってしまった時に、まだまだ住宅ローンの返済が残っている場合、借金が残ってでも売るべきか、そのままどちらかが住み続けるか、その考え方についてお話ししていきます。

前回のブログでお伝えしてきた通り、住宅ローンが残っている家がある場合には、離婚届を出して終わりとはいきません。

後々のことを考えて、トラブルのもとである不動産も、離婚を機にリセットしておきたいとの思いから、売却を選択するケースも少なくありません。

離婚をして、お互い新たな生活をスタートさせているのに、権利争いでいつまでも裁判が続いている...
裁判とまではいかなくても、家をめぐってギスギスした関係が続いている...


お子さまがいらっしゃれば、完全に縁が切れることはないかもしれませんが、新生活をはじめれば、お互いどういった状況になるかは分かりません。


離婚から数年もたてば、新たなパートナーができていることだってあるかもしれません。

そうなれば、離婚した相手との間で、いつまでもズルズルと問題をひきずっているというのは、気持ちのよいものではないですよね。

そんな状況は、あなたも望んではいないでしょうし、お子さまだってそんな両親の姿を見たら、とても傷ついてしまうかもしれません。


家という物理的に分けられないモノであるために、精神的に疲弊してしまったり、大切な人を傷つけてしまったりするくらいなら、たとえローンが残ってしまったとしても、売却をしてお互いスッキリするというのも、ひとつの考え方ではないでしょうか。

住宅を売却したお金で、ローンを完済することができる、アンダーローンの状況であれば、ローンの返済をして残ったお金は、夫婦ふたりで財産分与をすればいいでしょう。


しかし、住宅ローンを組んでから、まだ数年しかたっていないようであれば、ほとんどが売却金額よりもローン残高のほうが高く、残債が残ってします、オーバーローンになるでしょう。


ローンを組んでいる間の住宅には、抵当権というものが設定されており、あなたが借り入れをした金融機関などが抵当権者として存在しているハズです。


この抵当権者は、もしもあなたからの返済が滞ってしまったら、その住宅を競売にかけて、返済金として回収することができます。


住宅購入ともなれば数千万円はかかるものですが、金融機関は「購入資金をあなたに貸す」というリスクを負う代わりに、そのお金が返ってくるまでは、抵当権という権利を持っているということです。

逆にいうと、"ローンを完済すれば抵当権ははずれる"ということになります。


本来、まだ抵当権がついている（ローンが残っている）住宅は、売却することが出来ません。


ここでは、オーバーローンになってしまう売却においては、どんな方法を取ることが出来るのかをお話ししていきます。

売却代金をローン返済にあて、残ってしまったローン分を、手元にある資金で払うことが出来るのであれば、売却するにあたって問題はないでしょう。

売却代金だけで完済できるようにと考えると、価格設定がまわりの相場とかけ離れてしまうかもしれません。

考え方としては、手元にある資金と足して完済にできる金額、と言う方がいいでしょう。


それでも、まわりの相場より高くなってしまっていれば、なかなか買い手がつかないことも考えられます。


このあたりの価格設定は、仲介を依頼する業者ともよく相談して決めるべきでしょう。


希望通りに...とばかり考えてしまうと、買い手が見つかるまでにかなり時間がかかってしまうかもしれませんが、売れるまで離婚するのを待つというワケにはいかないでしょう。


売却が決まるまでの間に、トラブルが起きないようしっかり話し合い、取り決めなどがあれば、きちんと公正証書を作っておいた方がいいでしょう。

簡単に言ってしまうと、残ったローンの一括返済は出来ないので、その分を無担保ローンに組み替えて、分割にて返済をしていくということです。


これが出来るなら話が早い！と思われたかもしれませんが、誰もが選択できるワケではありません。


本来は、完済をしたら抵当権をはずしますよ、という約束のもとに融資を受けているのですからね。


この任意売却については、別ブログ『任意売却とは？競売との違いも含めてわかりやすく解説』にて詳しくお話ししていますので、こちらも併せてお読みいただければと思います。

売却をするにしても、どちらか一方が住み続けるにしても、のちにトラブルを招くことがないよう、しっかりと話し合いをしておくことでしょう。


離婚をした後には、それぞれ別々の生活がスタートするのです。


お互いが気持ちよく、新たな道を歩んでいけるよう、もめる原因となりうるものは、出来るだけ残さない方がいいのではないでしょうか。


まず、そういった事を話し合うにしても、あなたの家の現状を把握しなければ、話し合いになりません。


今のローン残高はいくらで、売却するとしたら相場はどのくらいか。売却したら残債はだいたいどのくらい残る予定で、一括返済ができそうなのかどうか、無理ならあなたの状況では任意売却は出来るのかどうか。


これらをふまえた上で、お二人にとってどうすることが最善なのか、よく話し合うべきでしょう。